老旧楼拆迁绿化补偿(老旧楼拆迁绿化补偿)
2022年8月19日至2022年9月2日，我分局对北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目规划设计方案在项目用地现场和北京市规划和自然资源委员会官网进行了公示，公示期间收到了中科印小区及周边居民现场反馈信函3封及网上留言反馈意见4条，通过总结归纳为15类意见。
一、属于我分局职责范围意见
1．关于规划方案目标
居民的反馈意见：
规划方案的目标是什么？是提升小区所有居民的居住水平与环境质量，还是满足于中科印刷有限公司（委托方）的经济效益与利益诉求？
建设单位及设计单位的意见：
本项目规划方案目的是提升小区所有居民的居住水平和改善小区生活环境。因小区大部分住宅为上世纪50、60年代建造，且经历过火灾等，现小区各种管线老化，屋顶漏雨严重。根据中科院对本项目全面改造的批复要求，为了切实改善职工住房条件，根除火灾隐患，同意对原中国科学院印刷厂生活区进行全面改造。
我分局意见：
建设单位和设计单位意见属实，予以采信。
2．关于容积率及小区腾退用地
居民的反馈意见：
跟2017年版规划方案相比较，设计方案不合理，地上建筑面积没有达到最大化。容积率上限到底是多少，本方案腾退道路与腾退绿地面积大于2017年版规划腾退用地面积。
建设单位及设计单位的意见：
原2017年规划设计方案腾退道路及绿化用地面积约0.7公顷，地上建筑面积约16.3万平方米，容积率3.0。本项目容积率为2.5，腾退道路及绿化用地面积约1公顷，地上建筑面积约12.9万平方米，为小区居民打造更为宜居的生活环境，提供更加便利的出行条件。
我分局意见：
根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位及设计单位的意见符合事实，予以采信。
3．关于适老性设计问题
居民的反馈意见：
科印小区老年人较多，规划上考虑这个问题了吗？
建设单位及设计单位的意见：
本项目现状为多层住宅，未设置电梯等适老性设计，本次危旧房改造项目的设计方案按照《北京市规划委员会关于住宅适老性规划设计有关意见的通知》及《养老设施建筑设计规范》进行适老性设计，包括设置电梯、安装扶手等，满足相关规范要求。
我分局意见：
根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位及设计单位的意见符合事实，予以采信。
6．关于新方案是否会造成拥堵问题
居民的反馈意见：
此方案只能看出小区大门位置变更，那么改造隔壁街道是否会造成不同程度的拥堵？
建设单位及设计单位的意见：
现状居住小区仅有东侧一个出入口，人车混行，具有一定安全隐患。本次危旧房改造项目的设计方案将车库入口设在小区入口处，车辆可直接进入地下车库，做到人车分流，保证了人车安全，缓解停车压力，减少噪音尾气污染。
我分局意见：
根据建设单位及设计单位提供的设计图纸，建设单位及设计单位的意见符合事实，予以采信。
7.关于日照分析问题
居民的反馈意见：
根据《北京地区建筑工程规划设计通则》，北京地区项目除对日照间距做了规定外，对日照时间也做了详细规定。日照需满足既有建筑原有的日照时间长度，而不能仅满足国家的最低标准。
建设单位及设计单位的意见：
本项目符合国家及北京市有关日照标准要求。
我分局意见：
根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位及设计单位的意见符合事实，予以采信。
8.关于建筑间距问题
居民的反馈意见：
拟建的北侧规划住宅1#楼、2#楼、3#楼建筑间距是否满足要求。
建设单位及设计单位的意见：
依据《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版），1#、2#与水平方向夹角为27.46°，可按照长边之间1.4H计算建筑间距，根据计算，1#楼、2#楼建筑间距均满足退距要求。3#楼建筑间距满足以上规范要求。
我分局意见：
根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位及设计单位的意见符合事实，予以采信。
10.关于本项目建筑面积
居民的反馈意见：
这次公布的规划设计方案改造完成后本小区总建筑面积将达到约20万平方米，扩出完成后建筑面积与原建筑差距较大，对这种压缩生活空间的做法我们坚决反对。
建设单位及设计单位的意见：
本项目为危旧楼改造项目，经市有关部门研究，为改善原居民生活条件，适当增加居住面积。目前本项目现状居住小区停车需求都在地面解决且车位不足，公共活动空间受限。本次危旧房改造项目的设计方案充分考虑本小区地面公共活动空间，增加地下建筑面积约7.3万平方米，解决小区停车及人防面积不足问题。本项目规划总建筑面积约20.2万平方米，其中地上建筑面积12.9万平方米（含配套设施约0.83万平方米）。另外，本次危改设计方案充分考虑“七有五性”居住需求，每栋楼均配置无障碍电梯、外墙保温等，小区内增设健身活动场地、老年活动站等。
我分局意见：
根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关文件，建设单位及设计单位的意见符合事实，予以采信。
早前报道——
投资估算：18.32亿元，按照规划，这一危旧房改造项目涉及约1221户、2992人小区居民。
早前的方案！
2018年，更传出项目发布如下腾退补偿安置方案——
居民可选择1:1.4的比例原地回迁（一套换一套），或者以50000元/平方米得到纯货币补偿；选择安置房的，除按1:1.4置换面积外，每户允许有最大5平米的调剂面积，配售价15000元/平方米；再超出面积部分按预估价30000元/平方米购买（价格批复后多退少补）； 此外，提前搬迁将给予最高总额30万元的奖励，并外加800元/平方米的装修补偿奖励。此外还有装修及附属物补偿、设备移机费、搬家补助费、停产停业补助、周转补助费等。周转补助费标准一居室3500元/月/套，二居室5000元/月/套，三居室6000元/月/套。
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各地规定有所不同\x0d\\x0d\例如\x0d\烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法\x0d\第一章 总 则\x0d\第一条 为规范和促进城区旧村（城）改造，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《烟台市人民政府办公室关于印发烟台市城市房屋拆迁补偿等相关标准规定的通知》（烟政办发〔2007〕134号）、《烟台市人民政府关于修改〈烟台市市区土地征购补偿安置暂行规定〉的决定》（烟政发〔2008〕107号）、《烟台市牟平区人民政府〈关于征收、征购土地地上建筑物和附属物拆迁补偿评估工作的实施意见〉》（烟牟政发〔2008〕50号）等法规、文件要求，结合我区实际情况，制定《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》。\x0d\第二条 城区旧村（城）改造的指导思想是：认真贯彻国家、省、市有关城市旧村（城）改造的法律法规及政策，以促进节约、集约用地，加快城市化进程为目标，以人民群众共享改革发展成果为最终目的，以城市规划为依据，以市场化运作为导向，以政府为主导，以里村为主体，吸引开发企业积极参与，大力推进和严格规范城区旧村（城）改造[以下简称旧村（城）改造]，推进城市经济社会又好又快发展。\x0d\第三条 旧村（城）改造，坚持以下原则：\x0d\（一）坚持提高村民生活居住质量的原则。通过规范化的旧村（城）改造，切实提高村民的居住条件，改善环境质量。\x0d\（二）坚持社会效益和经济效益相统一的原则。统筹考虑旧村（城）改造项目的社会效益和经济效益，保证项目实施的可行性和实效性。\x0d\（三）坚持可持续发展的原则。在考虑旧村（城）改造当前实际需要的同时，要按规定预留好发展用地。\x0d\（四）坚持整村改造的原则。旧村（城）改造以改善居住条件和城市环境为目的，实施统一规划、整村改造，严格控制零星开发建设。\x0d\（五）坚持统一政策、依法改造的原则。在城区范围内实施旧村（城）改造，必须坚持统一政策，不得各行其是；将旧村（城）改造纳入全区房地产开发计划管理，从项目取得、建设、经营、管理以及拆迁、补偿、安置等，均须依法规范运作。\x0d\（六）坚持高起点规划，高质量建设，高标准配套，高效能管理的原则。\x0d\第二章 旧村（城）改造的范围\x0d\第四条 旧村（城）改造指城区东至东外环，南至南外环，西至西外环，北至养马岛北海岸线范围内的原行政村改造。短期内重点对北关大街、通海路两侧平房区实施整体连片改造。\x0d\第三章 拆迁补偿安置政策\x0d\第五条 拟实施旧村（城）整体改造的里村，原集体经济组织所有的可利用建设用地全部依法征收转为国有。\x0d\对村民具有合法产权证明的房屋实行实物补偿（被拆迁村民房屋补偿）或货币补偿。补偿标准按以下规定执行：\x0d\（一）村民有合法产权证明的房产（根据房屋产权证明标明的使用性质），安置楼房根据低层（1—3层）、多层（4—6层）、小高层（7—11层）、高层（12—18层）的建筑高度类型，以房屋所有权证（或房产档案）记载的建筑面积为依据，对平房按照1：1、1：1.15、1：1.2、1：1.3的比例无偿置换；对安置楼房建筑高度在19层（含）以上的楼房据实换算；类型不同的可互相换算。\x0d\（二）在当地公安机关登记的未满20周岁的独生子女、双（多）胞胎、合法的两胎，每人按成本价增加30平方米的补偿标准；20周岁（含）以上适龄青年及已婚无房户按成本价每人（户）预留90平方米的住房。\x0d\按就高不就低的原则，户总面积（含未满20周岁子女增加补偿部分）低于90平方米的，按建筑面积90平方米补偿；人均住宅建筑面积低于30平方米的（含未满20周岁子女增加补偿部分），按人均建筑面积30平方米补偿。\x0d\按以上规定增加的建筑面积（不含增加的系数部分），由村民按成本价投资，成本价包括建安成本、燃气和供暖投资。安置村民的房屋建筑面积超过政策规定的，超出部分由村民按市场价投资。\x0d\（三）补偿标准内（含成本价投资部分）的面积免收市或市以下行政性收费。补偿标准以内的村民回迁安置房在办理产权证时，免收契税。\x0d\（四）实行货币补偿的，按照烟台市城市房屋拆迁补偿安置的最新规定确定的标准执行。\x0d\对村民不具有合法产权证明的房屋，以规划部门提供的1992年地形图为准，地形图上有标注的，由专业评估机构按以上拆迁补偿安置政策评估确定拆迁补偿价值或安置面积；对1992年地形图未覆盖区域的不具有合法产权证明的房屋，于1992年以前建成的，由村委会和镇政府（街道办事处）出具证明，由专业评估机构按以上拆迁补偿安置政策评估确定拆迁补偿价值或安置面积。\x0d\第六条 旧村（城）改造项目，按人均商服用房5平方米的标准以成本价提供给村集体经济组织，如宗地规划的商服用房面积不足以提供给村集体经济组织的，不足部分按人均住宅10平方米的标准以成本价提供给村集体经济组织。该部分房产确权给村集体经济组织用于出租，所得收入主要用于为村民购置基本养老、医疗保险等社会保障，也可用于弥补村民生活收入来源不足，但该部分房产不得对外出售。\x0d\第七条 若旧村（城）改造项目规划的建筑面积，扣除补偿部分，可出售部分的收入不能弥补开发建设成本的，缺口部分可用项目开发应缴纳的区级收取的行政性收费抵顶。\x0d\第八条 原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建部分按原建筑面积实物补偿；属工业用房的实行货币补偿，补偿标准依据重置成新折旧评估后确定。经批准建造的临时建筑，应自行拆除，不予补偿。对原村址部分涉及的村民住宅（或商服用房）占地（含村内道路等公摊土地）不再另行补偿；对村址内涉及的学校、企业等非住宅占地，按国家有关规定评估确定补偿。\x0d\第九条 实行整体改造的里村，将该集体经济组织的可利用建设用地一次性整体纳入政府储备。除按规定给予补偿安置外，可将征收的新增建设用地总量（指扣除旧村原址占地以外征收的新增建设用地面积）的10%留给村集体经济组织，由政府按规定实行招标、拍卖或挂牌出让。原则上10%预留地部分应与政府储备用地一并出让，经批准也可单独出让。土地出让后，将扣除储备成本及各项政策性收费后的预留地纯收益返还该集体经济组织，用于被征地村民的生产生活安置。\x0d\旧村（城）改造已完成或已无新增建设用地的，不享受10%预留地政策。\x0d\第十条 我区的旧村（城）改造项目，对符合参加城镇职工社会保险条件的被征地村民，可参加社会保险；对不符合参加城镇职工社会保险条件的被征地村民，一律按有关规定参加农村养老保险。所需费用可按照以下顺序筹措：\x0d\（一）土地补偿费和安置补助费；\x0d\（二）预留地的变现收益；\x0d\（三）以成本价提供给村集体的商服用房（或住宅用房）收益；\x0d\（四）土地收益分成。\x0d\具体安置办法由区劳动和社会保障局会同区国土资源分局、区财政局等部门另行制定。\x0d\第十一条 旧村（城）改造项目，涉及房屋等地上附着物拆迁的，由项目所在地的镇政府（街道办事处）、村委会组织实施，区政府给予组织实施拆迁的镇政府（街道办事处）、村委会适当补助。\x0d\第四章 办理程序\x0d\第十二条 拟实施旧村（城）整体改造的里村提出申请，由所在镇政府、街道办事处初审并与区规划分局等有关部门对接后，报区建设局。区建设局提出旧村（城）改造意见，报区房地产开发管理领导小组研究。\x0d\第十三条 区房地产开发管理领导小组批准实施改造开发的里村，向区国土资源分局提出土地储备申请。区国土资源分局牵头，委托具有房地产评估资质的评估机构进行评估。在评估机构进行评估的过程中，区国土资源分局牵头组织区城市管理与房产局、财政局共同参与进行监管，并在勘测记录上签字确认；宗地所在地镇政府、街道办事处予以配合。评估报告完成后，由区国土资源分局、城市管理与房产局、财政局共同确认，并将确认核实的房地产评估报告报区房地产开发管理领导小组批准。\x0d\第十四条 区建设局根据批准后的房地产评估报告，结合《烟台市市区土地征购补偿安置暂行规定》测算旧村（城）改造安置所需建筑面积及补偿额，报区房地产开发管理领导小组研究确定。评估结束后，由里村分别与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，报区土地储备中心备案。\x0d\第十五条 区国土资源分局根据安置所需建筑面积及补偿额，会同区规划分局、财政局，共同确定安置所需土地面积和安置楼建设投资。\x0d\第十六条 实施旧村（城）改造的里村，向区国土资源分局提供区规划分局出具的规划用地红线图等有关资料。区国土资源分局会同相关镇政府、街道办事处到实施改造里村举行征收土地听证，进行地籍调查，签订征收土地协议，依法办理土地征收报批工作，并形成报告报区房地产开发管理领导小组。\x0d\第十七条 区国土资源分局根据区房地产开发管理领导小组确定的报告，进行综合测算，拟定公开出让处置意见，报经区房地产开发管理领导小组审批。\x0d\第十八条 区国土资源分局根据区房地产开发管理领导小组批复的意见和区建设局提出的《项目建设条件意见书》，依据国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让法定程序实行公开出让，确定土地使用权者，签订土地使用权出让合同。\x0d\第十九条 取得土地使用权者根据规划设计条件，编制规划方案报批，规划方案批准后分别办理相关手续。区环保局审查建设项目环境影响评价报告；区规划分局核发建设项目选址意见书；区发改局下达项目年度投资计划；区规划分局核发建设用地规划许可证；区财政局收缴土地出让金后，由区国土资源分局上报市国土资源局审批，办理国有土地使用权手续，核发国有土地使用证；区建设局与取得土地使用权者签订房地产开发经营权出让合同，发放房地产开发项目手册和房地产开发经营许可证。区规划分局、城市管理与房产局分别审查建筑设计方案和绿化设计方案，加盖绿色图章，办理建筑垃圾处理手续；区公安分局消防大队审核建筑工程消防设计图纸及有关资料，核发《建筑工程消防审核意见书》；区规划分局核发建设工程规划许可证；区建设局受理图纸审查、工程建设招标，工程质量、安全监督手续，签订配套责任书，测算配套设施建设资金（并书面通知区城市管理与房产局），核发建筑工程施工许可证。\x0d\第五章 附 则\x0d\第二十条 旧村（城）改造项目实施过程中，取得土地使用权者必须先建设拆迁安置用房，然后再开发商品房，有关部门要严格按照旧村（城）改造项目管理的有关要求，进行全过程监管。\x0d\第二十一条 在旧村（城）改造过程中，相关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分，构成犯罪的，移交司法部门依法追究刑事责任。\x0d\第二十二条 本办法自2009年6月25日起执行，此前区政府制订的关于旧村（城）改造的相关规定与本暂行办法不一致的，按本暂行办法执行。
