先息后本月供能少？存量房贷利率下调呼声再起

最近，“提前还房贷”再度升温。

“517新政”发布后，除了一线城市外，全国城市基本上已全部取消了首套和二套商业贷款利率下限，一线城市中上海、广州和深圳房贷利率已下调至近年低位，部分地区首套房贷利率降至3.15%。

相对而言，存量房贷利率仍维持在4%以上。

今年以来，居民中长期贷款全面收缩，至5月已连续4个月同比少增，且4月和2月中长期贷款新增规模为负，并创下有记录以来最低值和次低值。

这意味着，楼市持续低迷，以及实际房贷利率偏高，部分居民仍在提前偿还房贷。

事实上，在经历过上一轮存量房贷利率调整之后，后续整体下调的空间已经不大，比如深圳官方在5月末回复，存量房贷利率不调整

。

“我想提前还房贷”

存量房贷业主开启“自救”模式

“517新政”至今已有月余，除了一线城市外，全国大部分城市已取消了房贷利率下限，多数城市房贷利率创下新低。现行房贷政策比2016年更要宽松。

融360数据显示，5月全国45个重点城市首套房贷款平均利率为3.6%，环比下降2BP，同比下降46BP；二套房贷款平均利率为4.17%，环比下降2BP，同比下降77BP。

这也进一步拉大了增量房贷与存量房贷利率的差距

。此前，存量房贷利率多维持在4%以上。

今年2月，5年期及以上LPR调降25BP至3.95%，创下LPR机制设立以来最大降幅。至6月，LPR维持四个月不变。

由于当前房贷利率下限普遍取消，这意味着大部分城市新增房贷利率已不受LPR报价影响。

而存量房贷而言，LPR下降一定程度上可以减轻还贷压力，不过存量房贷利率将在重新定价日（一般是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持不变。

去年三季度，存量房贷利率已经历了一轮调整。去年11月6日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。

不过，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束，政策规定在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

随着市场行情的变化，上一轮提前还贷潮告一段落仅半年，存量房贷利率下调的呼声再起。

存量房贷利率再次下调的可能性有多大？

5月29日深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限后，深圳三部门在回复市民咨询时表示：存量房利率执行原政策存量房贷利率不调整。

整体来看，对比上一轮还贷潮，银行下调存量房贷利率的积极性、力度可能比较小

因此“提前还贷”呼声再起，可是这条路也并不是十分好走。

截图来源：建设银行APP

深圳工作的陈女士，在普调过存量房贷利率后，一套广州房产的利率目前在4.2%，3.5%的利率优惠只能在明年1月1日重价日才能享受得到，从去年底便萌生“提前还贷”念头，可线上已经关闭了申请端口，只能通过网点现场沟通。

而其家人在深圳的存量房贷更高，目前加点后维持在4.5%左右。

多家银行推出“先息后本”申请

关闭线上申请入口，等候时间漫长，甚至是“不投诉没人理”……在“提前还贷”这条路上，房贷业主与银行之间，展开一场斗智斗勇的拉锯博弈。

但与此同时，为了降低用户月供压力、缓解提前还款问题，并且尽可能留存优质客户，不少银行推出了“先息后本”

的申请。

陈女士想要提前还贷虽然不是那么容易，但是银行给住房贷款用户多一个“还款计划调整”的灵活选择。

银行推出的“先息后本”还款方式，以建设银行为例，大致的操作逻辑是：

借款人可以选择在期限内只偿还利息部分，而本金的偿还则集中在“剩余期限每月分期摊还”，每月房贷还款本金最低为1元

，期限最长不超

过24期

，也就是两年。

这种还款方式与该银行早期推出的“轻松供”、“尾期还”两类账单计划的操作模式十分相似，大有“改头换面”后重出江湖的意味。

而平安银行也有类似的“二阶段还款”还贷方式，可以只付利息、不还本金，期限则是三年。

简单举个例子，过去你的房贷月供是10000元，组成是“8500利息 1500本金”，现在通过“先息后本”的申请，调整为“8500利息 1本金”，就是8501元，每个月可以缓解月供压力，但是未还的本金在调整期后剩余期数内均摊。（粗陋计算，具体以贷款银行口径为准）

“先息后本”这种还贷方式对于现金流紧张的个人或家庭而言，可以有效缓解眼下月供压力，但实际上却未能从根本上化解存量房贷高利率与房贷压力之间

的矛盾，总还款金额并未减少。

除了“先息后本”，也有银行推新“气球贷”，先息后本月供能少？存量房贷利率下调呼声再起大致是贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

目前已有建设银行、平安银行、兴业银行等多家银行推出了“先息后本”方式，然而值得注意的是，同一家银行在不同城市，也有不同执行方案。

据悉，深圳目前并未有银行推出“先息后本”的申请。

专业律师提醒

房贷转经营贷风险

除了上述“提前还贷”、“先息后本”两种方式减轻房贷压力之外，有些存量房贷业主动起了“转按揭”的念头，在实际操作上最普遍的做法，就是“房贷转经营贷”

各种企业贷款、消费贷款，利息低至1字头，中介声称无抵押、无流水、不看负债也可以操作，天天微信电话追着你，各种“先息后本”诱惑你……

那么，房贷转经营贷存在哪些风险？

上海光明律师事务所罗春雷律师表示将面临着被抽贷、续签难的可能性。

房贷转经营贷的基本流程为过桥借钱还清房贷，然后用自己的房产进行抵押，申请经营贷款，最终还清过桥以及经营贷款。这个流程看似简单，但在具体过程中会出现不可预估的风险。

首先是没有实际经营的企业，其申请材料真实性经不起深究，因此一旦被发现弄虚作假，则银行随时可以抽贷，要求借款人提前还清所有贷款；

其次，贷款期限短，十分考验借款人短期贷款偿还能力，而其最难解决的资金难题是每年向银行过本，即每年都需要将经营贷贷款总额还给银行，然后再进行贷款，由此可能走入“以贷养贷”的死循环。

最后，罗春雷律师提醒大家，中介的说法不可信。切勿让这种短期牟利的想法让自己丧失理性判断，房贷转经营贷究竟有多少隐藏成本，中介可能不会一次性全都告诉借款人。

不管是何种还贷方式，跟陈女士一样的存量房贷用户，他们现阶段终极诉求是降负债……

整合整理：丁祖昱评楼市、深圳乐居