中指沙龙丨规模竞速下的代建发展新思考

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研究

2024年7月25日，中指研究院主办了“规模竞速下的代建新思考——2024优秀代建企业线上主题论坛。活动以线上研讨的形式成功召开。

近年来，为探索新发展模式，拓展代建业务的企业迅速增多，导致行业竞争加剧，房地产代建已呈现出规模竞速的态势。房地产代建发展，既有结构性机遇如地方国企托底拿地、“项目纾困”、城中村改造等，又面临一些挑战如盈利性持续降低、重签约规模不重开工率等。代建是房地产新发展模式和新质生产力的典型代表，将有力促进房地产行业高质量发展。新形势下，如何面对竞争和把握发展机遇进而保持稳健发展，是房地产代建企业面临的新思考。

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刘水

中指研究院研究总监

规模竞速下代建企业新特征

2021年以来，政策多次强调房地产行业要探索新发展模式。房地产企业顺应政策及行业趋势，积极实施轻重并举的发展策略，构建新发展模式。代建作为新发展模式，日益受到房企青睐。2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积为17312万平方米，较2022年大幅增长56.3%，增长显著。2024上半年，增速明显回落。2023年，中指沙龙丨规模竞速下的代建发展新思考前五企业市场集中度下降8.8个百分点至49.8%，但仍保持高位。代建企业新签约规模长尾分布特征加强，企业分化显著。根据对典型代建企业代建业务统计，2024上半年，商业代建占比近7成，资本代建占比有所提升。区域布局方面，二线城市和长三角区域更受青睐，代建企业通常在品牌优势区域深耕。

近期，中指研究开展了房地产代建调查，调研显示，代建企业经营能力最为重要，新签约规模较能衡量代建企业实力，委托客户较为看中产品定位能力。行业下行、去化压力大，管理费难以收回是代建企业遇到的最大困境。未来，房地产代建企业需从规模竞速向追求高质量转变，持续探索新的发展机遇，并联动多方资源获取项目。

陈文静

中指研究院

指数研究部市场研究总监

二十届三中全会房地产政策解读

7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文发布，重点部署未来五年的重大改革举措。《决定》明确了多项改革方向，涉及健全宏观经济治理体系、完善城乡融合发展体制机制、健全保障和改善民生制度体系等方面，也重笔提及了房地产相关内容，彰显了房地产的重要性，加快构建房地产发展新模式是重点任务之一，保障性住房供给或将逐渐放量，改善性住房需求支持政策有望继续完善，“好房子”建设、预售制改革等均是重要着力点。另外，土地制度改革有助于促进土地资源的合理配置和高效利用，促进城乡融合，将为乡村振兴提供重要支撑。财税体制改革将合理划分央地事权和支出责任，优化税收体系，有助于缓解地方政府的财政压力。未来几年多项改革举措持续落地，预计将逐步推动房地产业良性循环和健康发展，也将为实现房地产行业高质量发展奠定良好基础。

王英臣

金地管理副总经理

金地管理代建发展的探索与实践

在规模竞速的代建领域，金地管理以卓越表现引领行业前行。金地管理副总经理王英臣先生深入剖析了金地管理业务结构变化，金地管理上半年深耕一二线高能级城市，客户结构不断优化，业务发展更加稳健，同时凭借“两高一低”的卓越业绩指标——高满意度、高复订率、低解约率，赢得了委托方的高度评价与市场的广泛认可。

在长期的代建实践中，金地管理积极探索多元业务需求下的“代建-”与“代建 ”创新能力与模式，以更加灵活多样的方式满足市场和委托方的需求，开创性地拓宽了代建服务边界。其中，“代建-”模式灵活响应委托方多样化需求，提供从全过程代建到阶段性管理、专项咨询的定制化服务；“代建 ”模式，涵盖融资顾问及产业招商运营等服务，打造一站式综合服务模式。代建的核心在于专业赋能与价值创造，金地管理以“价值代建”为核心，探索出了一条高质量发展之路，构筑了代建企业实现价值代建之道的核心能力模型——“代建三力”模型：产品力、经营力和服务力，为委托方提供更稳健的经营效益和更优质的代建服务。

坚持长期主义，坚持“做优策略”，实现与客户共赢。金地管理将持续保持行业领先优势，以“代建专家”的极致追求，不断提升专业创造价值能力，为委托方提供更优质服务。

宋立攀

新城建管副总经理

新城建管代建业务的初步探寻

参考美国历史上2次大规模的房地产调整历史以及天风证券的研究报告，未来几年国内新房住宅需求约7-8亿平，长期或回落至7亿平以下。考虑2023年代建市场的渗透率为15.5%，并且在逐年提升，未来几年的代建市场容量仍将保持在1.7-2.0亿平米的范围，但竞争将会更加激烈。

未来代建市场主要机会有三个：第一个是和城投合作。从2021年到今年上半年，城投拿地幅数占比40%以上，但开发能力不足。第二个是保障房市场。预计2024-2025年均保障性住房开工面积为1.34亿平方米，年均150万套以上。第三个机会是参与不良资产盘活，国内不良资产预计超过4万亿。

新城建管于2022年8月注册成立，2年不到已累计签约项目超90个，其中商业综合体项目超50个。累计签约总建面超1300万平米。2024年上半年新增签约面积352万平方米。新城建管主要拓展2个赛道：一是优势深耕区域拓展住宅代建代销机会，如在华北、长三角等；二是借助“吾悦广场”拓展各类商办的代建代销代管机会。“吾悦广场”目前全国已经开业161个商场，规模全国第二。新城建管愿意和同行开展多元化产品合作，包括商业、住宅、酒店等，一起合作共赢。

张瑾红

正商管理投资中心

总经理

实践过后代建行业的一些思考

当前，房地产代建面临三大困境，第一，大市场环境下行，传统代建业务、代建项目难以独善其身；第二，单一技术层面的代建诉求逐步淡化，合作方诉求多样化、复杂化、难以匹配；第三，代建行业集中度高，中小代建企业存活空间小。因此，也引发了三大思考，首先，代建企业要与政府相关部门深度洽谈，加大对政府代建业务的深耕与挖掘；其次，从资金到供应商体系，资源整合能力成为代建企业的关键；最后，行业交流至关重要，发挥各自优势，高效拉动企业发展。在此背景下，代建企业若要突围，需要把握以下四点：第一，深度剖析企业自身优势，最大程度提炼企业核心竞争力；第二，根据核心竞争力，明确企业在行业中地位，资源配置、匹配适合项目；第三，结合企业自身优势，不一定盲目追求规模，小而美也是一种活法；第四，积极融入行业圈子，整合对接有效资源，将接触面尽可能做大。

现阶段的代建业务，属于房地产行业的诸神黄昏，有市场，但不大，有利润，但不高；整个行业竞争压力持续扩大，内卷已经无法避免。如果没有健全的行业规范，代建行业也只是少数企业的。因此，我们希望政府层面支持仍在积极活下去的民营房企通过代建业务找到生机。头部企业发挥头部企业的影响力，中小代建企业发挥自身的优势，共同发展共同富裕。同时，行业协会和权威第三方机构多支持，让真正全心做代建，认真做代建的企业有声音、有生意。

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