旧改泡沫破裂,最受伤的却是他们

来源:地产八卦女

旧改,应该是近几年地产界消减得最厉害的业态。轰轰烈烈的城中村大拆大改,现在已经很少见了,无数房企也被旧改拖垮。

以深圳为例,深圳与北京楼市最大的不同,莫过于深圳旧改项目很多,而北京却相对较少(近几年好像就东城天坛府、海淀朱房村旧改进度快一些)。

其实北京也想多弄一些旧改项目,毕竟旧改的地块,一般位置都很好,但由于文脉文物保护,北京老城区的胡同院子几乎不再拆迁,其他城区的土地又多是净地出让,两相对比,没有历史包袱的深圳就成了一块真正的旧改试验田。

然而,随着地产的泡沫破裂,深圳这个地产业曾热得发昏的城市,也难以幸免。

其中,有不少大牌房企如jzy、益田,便是被旧改拖垮。

jzy就不多说了,深圳龙岗王,“旧改专家”,懂的都懂。

而益田呢,益田昔日员工超过1500多人、资产高达300多亿元,曾经占据着深圳南山区华侨城最好的地块,连深圳地铁规划都围绕益田地产的开发而展开。

▲然而就是这样一个老牌的地产企业,在苦心经营28年后,如今居然也面临破产重整的厄运。

此外,声震寰宇的恒大,在深圳落子近千亿货值城中村旧改项目,相信对恒大的倒台也起了不少作用;

曾到处收购城中村项目的宏发(HONFA),如白芒村,臣田村,向西村,桂庙新村等等都有它的身影,现在据说也低调了许多。

那么,为什么“旧改”,会有这么大威力拖垮房企?

第一,旧改项目跨度,短则三五年,多则十年二十年(如天坛府旧改,搞了整整30多年),这意味着一家房企,投入巨额资金,要很多很多年以后才能实现回笼资金,这是什么概念?

想想看,现在的市场形势,一个房企那边一个月卖不出几套房,这边要给旧改拆迁户支付天量过渡费……那得多大的现金流才能支撑。我掰指头算算,国内真没几家。

在房地产下行的情况下,集团现金流就像燃烧的干柴,很快就耗尽了。

第二,这几年城中村居住条件和环境越来越好,相应的,开发商的拆迁成本也越来越高。

2016年后,深圳启动了城中村改造工程,城中村的居住环境因此大为改善,雨污分离,路面黑化,小区美化,网格化管理,社区医疗全覆盖,文体设施完善,管道天然气入户,地铁公交规划也跟上了,旧改泡沫破裂,最受伤的却是他们深圳城中村已经不是原来的样了。现在,上学、落户,办失业证,城中村房子也都能办……所以,对于城中村业主来说,拆不拆迁,其实也没那么期待。

最为重要的是,由于城中村地处核心城区,不仅生活便利,还能为业主带来很多租金收益。

据深圳住建局调查,深圳约有城中村农民自建房超过35万栋,遍布深圳1500多个村落,占全市住房总量的49%。而这些城中村里,生活着深圳60%的常住人口,总数超过了一千多万人。

如此庞大规模的居住需求,自然催生了城中村业主的暴富。以一幢7层、每层4间房的自建楼为例,按每间房每月租金1500元,入住率60%计算,那么这一幢楼,一个月租金收入便有25200,一年收入更是超过30万。

对此,我不由得心想,难怪某房企也看上了城中村出租的生意呢!

也正因为如此,城中村业主坐拥巨额租金收入,面对开发商给出的拆迁补偿,并不一定会心动。而开发商为了让业主同意拆迁,往往不得不提高补偿标准:

比如深圳规定了拆迁最多赔480㎡,但开发商为了拆迁能进行下去,往往会妥协;

比如拆迁户要求过渡期租金补偿,按照㎡算,对开发商而言,每月这也是一笔不小的开支。

▲旧改缓慢,房企几年的钱打了水漂。成本代价,如此高昂!

尽管旧改对部分城中村已没有吸引力,但地方上,仍然对于城中村改造非常看重。

比如去年下半年,政策启动新一轮城中村改造。与以往不同的是,这一轮城中村改造,限定为超大特大城市,同时允许民间资本(散户)进入,以弥补开发商的部分缺位,带动房屋及配套设施拉动经济。

再比如,从今年开始,各地住建局纷纷换上了新的招牌:住房与城市更新局。

▲住建局更名为住更局,意味着住建局的工作职能,未来将会更倾向于城市更新。

为什么会有这种转变?

一方面,城市更新的地块往往是主城区,而当前只有主城区的土地才会受到开发商和购房者的青睐;

另一方面,随着城市化进程整体进入慢速道,大片新城区建设狂飙的时代过去,老城区维护、更新、维修的时代到来。

由此,无论是土地财政依赖还是时代环境使然,未来的城市更新,仍然在地产圈会有一席之地。