旧改泡沫破裂，最受伤的却是他们

来源：地产八卦女

旧改，应该是近几年地产界消减得最厉害的业态。轰轰烈烈的城中村大拆大改，现在已经很少见了，无数房企也被旧改拖垮。

以深圳为例，深圳与北京楼市最大的不同，莫过于深圳旧改项目很多，而北京却相对较少（近几年好像就东城天坛府、海淀朱房村旧改进度快一些）。

其实北京也想多弄一些旧改项目，毕竟旧改的地块，一般位置都很好，但由于文脉文物保护，北京老城区的胡同院子几乎不再拆迁，其他城区的土地又多是净地出让，两相对比，没有历史包袱的深圳就成了一块真正的旧改试验田。

然而，随着地产的泡沫破裂，深圳这个地产业曾热得发昏的城市，也难以幸免。

其中，有不少大牌房企如jzy、益田，便是被旧改拖垮。

jzy就不多说了，深圳龙岗王，“旧改专家”，懂的都懂。

而益田呢，益田昔日员工超过1500多人、资产高达300多亿元，曾经占据着深圳南山区华侨城最好的地块，连深圳地铁规划都围绕益田地产的开发而展开。

▲然而就是这样一个老牌的地产企业，在苦心经营28年后，如今居然也面临破产重整的厄运。

此外，声震寰宇的恒大，在深圳落子近千亿货值城中村旧改项目，相信对恒大的倒台也起了不少作用；

曾到处收购城中村项目的宏发（HONFA），如白芒村，臣田村，向西村，桂庙新村等等都有它的身影，现在据说也低调了许多。

那么，为什么“旧改”，会有这么大威力拖垮房企？

第一，旧改项目跨度，短则三五年，多则十年二十年（如天坛府旧改，搞了整整30多年），这意味着一家房企，投入巨额资金，要很多很多年以后才能实现回笼资金，这是什么概念？

想想看，现在的市场形势，一个房企那边一个月卖不出几套房，这边要给旧改拆迁户支付天量过渡费……那得多大的现金流才能支撑。我掰指头算算，国内真没几家。

在房地产下行的情况下，集团现金流就像燃烧的干柴，很快就耗尽了。

第二，这几年城中村居住条件和环境越来越好，相应的，开发商的拆迁成本也越来越高。

2016年后，深圳启动了城中村改造工程，城中村的居住环境因此大为改善，雨污分离，路面黑化，小区美化，网格化管理，社区医疗全覆盖，文体设施完善，管道天然气入户，地铁公交规划也跟上了，旧改泡沫破裂，最受伤的却是他们深圳城中村已经不是原来的样了。现在，上学、落户，办失业证，城中村房子也都能办……所以，对于城中村业主来说，拆不拆迁，其实也没那么期待。

最为重要的是，由于城中村地处核心城区，不仅生活便利，还能为业主带来很多租金收益。

据深圳住建局调查，深圳约有城中村农民自建房超过35万栋，遍布深圳1500多个村落，占全市住房总量的49%。而这些城中村里，生活着深圳60%的常住人口，总数超过了一千多万人。

如此庞大规模的居住需求，自然催生了城中村业主的暴富。以一幢7层、每层4间房的自建楼为例，按每间房每月租金1500元，入住率60%计算，那么这一幢楼，一个月租金收入便有25200，一年收入更是超过30万。

对此，我不由得心想，难怪某房企也看上了城中村出租的生意呢！

也正因为如此，城中村业主坐拥巨额租金收入，面对开发商给出的拆迁补偿，并不一定会心动。而开发商为了让业主同意拆迁，往往不得不提高补偿标准：

比如深圳规定了拆迁最多赔480㎡，但开发商为了拆迁能进行下去，往往会妥协；

比如拆迁户要求过渡期租金补偿，按照㎡算，对开发商而言，每月这也是一笔不小的开支。

▲旧改缓慢，房企几年的钱打了水漂。成本代价，如此高昂！

尽管旧改对部分城中村已没有吸引力，但地方上，仍然对于城中村改造非常看重。

比如去年下半年，政策启动新一轮城中村改造。与以往不同的是，这一轮城中村改造，限定为超大特大城市，同时允许民间资本（散户）进入，以弥补开发商的部分缺位，带动房屋及配套设施拉动经济。

再比如，从今年开始，各地住建局纷纷换上了新的招牌：住房与城市更新局。

▲住建局更名为住更局，意味着住建局的工作职能，未来将会更倾向于城市更新。

为什么会有这种转变？

一方面，城市更新的地块往往是主城区，而当前只有主城区的土地才会受到开发商和购房者的青睐；

另一方面，随着城市化进程整体进入慢速道，大片新城区建设狂飙的时代过去，老城区维护、更新、维修的时代到来。

由此，无论是土地财政依赖还是时代环境使然，未来的城市更新，仍然在地产圈会有一席之地。