富豪榜上的家族开始抄底了

6月24日,美的置业(3990.HK)股价上涨近70%。6月25日继续上涨。

根据6月23日晚间发出的一份私有化方案,美的置业计划将其房地产开发业务从上市公司当中剥离。

2023年,美的置业房地产开发业务收入占比高达97.44%。这意味着,保留的业务只贡献了不到3%的业务收入。但即便如此,资本市场还是开了个欢送会,热热闹闹、皆大欢喜地把房地产开发业务送走,

似乎只要剥离房地产就万事大吉了。

然而,喧哗背后的真相是,屡屡登上富豪榜的何享健家族这次是在“抄底”。

地主清楚自己有多少余粮,富豪不会亏了自己,大多数时候,他们不会被情绪所左右,所以能看得更清楚、更长远。

私有化方案看起来挺复杂,但是简单概括起来只有以下几步:

第一步,在美的置业内部设立一个子公司,把所有房地产开发业务归并到这个公司名下。

第二步,通过“实物分派子公司股权 现金选择权”的方式,将这家子公司剥离出上市公司体外。而这家子公司的股权,将由美的置业的控股股东和选择实物分派的股东持有。翻译一下,就是剥离出的房地产业务,将由这家公司继续经营,但这家公司变成一家“私人公司”,而不再纳入上市公司报表。

第三步,上市公司美的置业继续经营保留下来的业务。

保留下来的业务是什么?

美的置业原有业务大致可分为五大板块,物业开发及销售、物业管理、物业租赁、旅游与休闲、酒店经营与管理。2023年,美的置业营收735.65亿元,物业开发和销售营收716.79亿元。

可以说,美的置业营收中的大部分比例均来自开发和销售。

相比之下,物业管理、物业租赁、旅游与休闲项目、酒店经营与管理这四个业务板块的营业收入分别是:15.22亿元、2.5亿元、1.05亿元、845.1万元。

剥离后,这四个业务板块是美的置业保留的,但房地产开发和销售业务仍由美的置业操盘,并获得相应的管理和服务收入,换句话说,美的置业是其原房地产开发和销售业务的代建人。

股权划出去了,重资产变成了轻资产。

由此,美的置业的业务架构变成了:房地产开发代建、物业管理、物业租赁、旅游与休闲项目、酒店经营与管理。后面四个业务应该会合并重新组合。

按照私有化方案安排,子公司剥离之后,股权将由美的置业控股股东和选择实物分派股权的股东共同持有。直白点说,就是公众投资者可以拿私有化之后的公司股权,分享利润,如果不愿意,美的置业的控股股东会用现金补偿,买走这部分股权。

美的置业的前三大股东合计持有上市公司约81%左右的股权,这三家公司分别是美的发展(BVI)有限公司、美域有限公司、美恒有限公司。穿透之后,这三家公司的实控人都指向卢德燕,她的丈夫是何剑锋——美的集团创始人何享健之子。因此,接盘方是何享健家族。私有化完成之后,富豪榜上的家族开始抄底了他们仍会掌握这家公司的话事权。

美的置业这次的去房地产化,大股东有着宽广的济世情怀,自己接盘不受待见的房地产,解放中小股东?没那么简单。

本轮楼市周期调整残酷而漫长,基本健康的纯民营大型房企凤毛麟角,上市公司里只剩下龙湖集团、新城控股、滨江集团和美的置业等少数企业。

何享健家族接走的又是什么呢?现在,美的置业的房地产开发业务,还有319个项目,2650万平方米的土地储备,

而且,资信水平良好,还能发债融资,现金流状况也还不错。发债融资,发的还是信用债,这在民营房企当中极其罕见。

负债情况也还不错。到2023年末,总资产2015.79亿元,总负债1514.60亿元,资产不仅能够完全覆盖负债,而且还有500多亿元的净资产。

这样的盘面,私有化之后,只要不瞎折腾,健康经营,稳定分红,一点问题也没有。

显然,何享健家族觉得地产超跌了,

万科董事局主席郁亮也说过同样的话。与其看着股价一路下行,资产减值,那么,还不如利用这个机会买回来,相当于抄了个底。

抛出私有化方案之前的最后一个交易日是6月21日,那一天,美的置业股价已经只剩3.75港元了。这家公司IPO的股价是17港元,最高时达到过19.7港元,也就是说,私有化时候的股价,连IPO时的六分之一还不到。

另一个对资产质量“心里有底”的表现,是开出的现金补偿价,每股5.9港元,这比3.75港元高出了近60%。画外音很清楚:即便开出高出这么多,控股股东仍然认为是值得的。别以为大股东慷慨大方,在给小股东送钱。

资本市场不是慈善工厂。

简单算一笔账,除去控股股东持有的股权,公众投资者手里还有2.71亿股美的置业的股票。就算所有的公众投资者都选择要现金补偿,何享健家族需要支付的对价也不过16亿港元左右,更何况不是所有的公众投资者都选择现金补偿。

换句话说,最多花16亿港元,何享健家族就把美的置业净资产500多亿人民币的房地产开发业务都买回自己手里。

还有一个指标,可以观察何享健家族是不是抄底,那就是市净率。这个指标是用每股股价除以每股净资产。当下,房地产行业的总体市净率在0.61倍左右,而美的置业的市净率只有0.19倍了。

如果说房地产已经“超跌”,那么没有出险、经营相对稳定的美的置业房地产开发业务,更是“超跌中的超跌”。

用不超过16亿元港元的花费,拿回的是至少有500多亿元人民币净资产的业务,这就是“地产超跌”留给富豪们的机会。他们的看法,和悲观的市场恰恰相反。

更何况,接盘公司仍是美的系的成员。美的置业最近几年能独善其身,充分说明了这一点的重要性。美的集团的存在,是最大的信用来源,更何况美的置业还可以共享美的集团从银行拿到的授信额度。

不知道剥离之后的私人公司,会不会也享有类似的待遇。其实,只要美的集团这个“靠山”还在,剥离出的私人公司稳健经营,其盈利水平和发展前景都可以期待,只不过这一切都和公众投资者没有关系了。

你开你的欢送会,我开我的欢迎会,欢送会上会有旧人离开,欢迎会上总有新人到来。

何享健家族对这样的操作并不陌生。

2005年,以控股股东的身份,美的集团从当时的上市公司美的电器(000527.SZ)手中买走了小家电业务,花费约2.49亿元人民币。这次运作就连手法都与今日美的置业房地产业务的私有化颇为相似:

先将小家电业务整合到佛山美的日用家电集团有限公司,然后由美的集团将其买走。

小家电其时所面对的环境,也与今日房地产境遇相似,市场普遍认为,小家电市场已经饱和,这是一项亏损业务。于是,也是热热闹闹,皆大欢喜地把小家电业务“送走”。

然而,此后的小家电业务却走出下行周期,反而蒸蒸日上,到2013年时,美的小家电收入257.61亿元,美的也成为小家电行业龙头。那一年,美的集团以吸收合并重组上市公司美的电器的方式整体上市,2005年仅以约2.49亿元收购的小家电业务,成为了最重要的筹码,吸收合并中的作价,早已数倍于当时的收购价。

何享健的家族毫无疑问抄了个底,多年之后,在房地产开发业务上,这个富豪榜上的家族似乎要复制同样的操作。

多数人看到风险,少数人看到底部,

收割与财富的分野,或许就从这一刻开始注定。